عضویت در خبرنامه
نظرتون راجب محتوای سایت چیست؟
مشاهده نتایج ثبت نظر
سوال از کارشناسان Visa4edu

وام بانکی برای خرید منزل در آمریکا

وام بانکی برای خرید منزل در آمریکا

وام بانکی برای خرید منزل در آمریکا

 

نکته مهم قبل از مطالعه مقاله :

مثل هر چیز دیگه وام خونه هم ممکنه ایالت به ایالت و حتی شهر به شهر شرایطش فرق کنه، اطلاعات این مقاله مربوط به ایالت کالیفرنیاست، جاهای دیگه احتمالا کلیاتش همینه ولی جزئیاتش فرق داشته باشه.

 

 جاهایی که میشه وام گرفت:

  • بانک ها و موسسات مالی بزرگ مثل ولز فارگو بنک او امریکا وغیره . خوبی اینا اینه که مطمئن ترن، قراردادا و شرایط وامیشون استاندارد تره و این حرفا و همه جا شعبه دارن و در دسترسن. بدیه اینا اینه که کاغذ بازیشون زیاده، مثل حساب بانکی و کردیت کارت ممکنه به ما بخاطر ویزا و ایرانی بودن وام ندن و کلا مدارک و اینای بیشتری از آدم میخوان، معمولا سقف وامشونم کمتره. یه بدی دیگه ام داره که چون فروشنده خونه وقتی وام از بانکینا باشه دیرتر به پولش میرسه ممکنه تو شرایط مساوی خونه رو به کسی بفروشه که از موسسات کوچک وام میخوان بگیرن.

  •  موسسات مالی محلی مثل کردیت یونیون و لندرهای لوکال. اینا معمولا جاهایین که یه دفتر کوچک توی ۱و ۲ تا شهر بیشتر نیستن. بدیشون اینه که ممکنه سرتون کلا بزارن، ورشکست بشن، و فقط تو اون شهر خاص در دسترسن، وبسایتو کاستومر سرویسو درست حسابی ندارن و اکثر کاراشون دستیه. خوبیش اینه که گیر ویزا و این چیزا نیستن فقط باید برای ۱ سال اینده مجوز کار داشته باشی و سقف وامی که میدن خیلی بیشتره، فروشنده ها هم ترجیحشونه که با اینا کار کنن تا بانک

  • مشاور وام، یه سری ادمن که خودشون لندر نیستن ولی وصلن به یه سری لندر که حتی ممکنه یه شخص باشه طرف جای شرکت. اینام معمولا شرایطشون مثل شرکتای محلیه با این تفاوت که چون با لندرای مختلف کار میکنن اپشنای بیشتری دارن معمولا، حق سرویسشونم خود لندر میده به هزینه وام گیرنده اضافه نمیشه.

 

 انواع کلی وام:

وام خونه به دو دسته کلی فیکس ریت و فلکسیبل ریت تقسیم میشه:

 فیکس ریت

همون وامای ۱۵ و ۳۰ سالس که همه جا میشنویم معمولا برای ۳۰ سال حدود ۳_۵ درصد دارن و اینکه روز قرارداد apr هرچقد باشه نا اخر ۳۰ سال همونه، بدی این واما اینه که روز اولی که وامو میگیرین کل بهره وام میاد روی پول شما، یعنی اگه ۱۰۰ هزار وام بگیرین از همون روز اول ۲۰۰ هزار بدهکار میشین (بهره به مرور زمان نمیاد) واسه همین اگه بخوای وام تصفیه کنین باید ۲۰۰ هزار بدین، یعنی یجورایی تو ۱۰ ۱۵ سال اول فقط دارین پول سود و میدین و تازه بعد اون از خود وام کم میشه، ریفایننس کردنم تو این واما قبل ۱۵ ۲۰ سال اشتباهه، برای اینه شما یبار سود حساب شده رو پولتون، وقتی ریفایننس میکنین مگن apr شده ۲ ولی در عمل باید اون مقداری که مرتبط با فی وام هست رو از عدد ۳ درصد بدید و اینترست از ابتدا تا جای که گذشته رو باید داد (یعنی ۰.۵ درصد از ۳ درصدو دادین حالا یه ۲ درصدم میاد روش).

 وام فیکس ریت سه مدل اصلی داره:

 مدل اول که وامای دولتی که معمولا شامل حال ماها نمیشه و خب اگه ادم پول دان پیمنت داشته باشه اپشنای جذابیم نیستن (بجز وامای ارتشو اینا). 

مدل دوم رو بش میگن convenience loan که وامایین که معمولا دصد بهره شون همونیه که تو اخبار اینا میشنوی الان زیر ۳ درصده. این واما معمولا حداقل ۱۰ درصد دان پیمنت میخوان (بعضی وقتا ۷) ولی تا زمانی که زیر ۲۰ درصد بدی باید mortgage insurance هم بگیری، که بسته به کردیت اسکور اینا ۱۰۰ ۲۰۰ دلار ماهانه هزینه داره. ماکزیمم عددیم که این واما میدن ۷۵۰ هزار دلاره. بیشتر ازون نمیدن حتی اگه درامد ادم میلیونی باشه. 

مدل سوم اسمش jumbo loan ئه که برای وامای بالای ۷۵۰ هزار خوبه، سقف ندارن (به جز سقفی که بر حسب درامد دارن). Apr شون معمولا ۱ ۲ درصد بیشتره از convenience وی اینکه دان پیمنت بیشتری میخوان (حداقل ۱۵ تا ۲۰ درصد). خوبی دیگشونم اینه که mortgage insurance نمیخوان.

یه آپشن دیگه ام هست که ترکیب این وامای فیکس ریت با وامای فلکسیبل که بالا گفتم، مثلا ۳۰۰ هزار فیکس بگیری ۵۰ هزار فلکسیبل. معمولا بدرد وقتی میخوره که میخوای بیشتر از ۷۵۰ هزار (یا لیمیت اون وامای دولتی که ۳۵۰ هزاره فک کنم) وام بگیری و ۲۰ درصد دان پیمنت نداری و jumbo loan نمیتونی بگیری، برای همین تا لیمیتو فیکس میگیری بقیه رو فلکیسبل.

فلکسیبل ریت

 بهره متغیره که سیستم عین کردیت کارته، معمولا با بهره ۵ ۶ درصد سال اول شروع میشه و هرسالم عوض میشه. بهره سال به سال روی پول میاد. خوبیش اینه که همون اول همه پولو بدهکار نمیشی، ولی معمولا یه سری شروط مسخره دارن، مثلا یکی به من گفت که تا ۱۰ سال اول نمیتونی بیشتر از سودی که رو پول میاد پیمنت بدی و عملا انگار داری ۱۰ سال پولتو میریزی دور، یکی دیگه گفت که تا ۱۰ سال اول مثل کردیت کارته هر موقعم که خاصی میتونی صاف کنی ولی ۱۰ سالت که تموم شد یه بهره اضافی خیلی زید مید رو پولت، و کلا این واما یه سری قوانین عجیب غریب دارن برای همینم خیلی محبوب نیستن

 

 مدارک لازم برای اخذ وام

تکس ریترن دو سال قبل، حتما لازم نیست دو دو سال قبل درامد الان و داشته باشی ولی باید درامد داشته باشی و یا دانشجوی رشته مرتبط کار الانت بوده باشی، pay stub ماه قبل، مدرک نشون دهنده دان پیمنت و اینکه نشون بدی اونو از کسی قرض نگرفتی، مدرکی که نشون بده تا ۱ سال دیگه اجازه کار داری (بانکا تواین مورد سختگیر ترن و ممکنه ویزا و اینا بخوان) یه سری فرمو اینا، مدرک و ترنسکریپت دانشگاه و ... .

هزینه گرفتم وام حدود ۲ درصد عددیه که وام میگیرین و باید اونم جدا از داون پیمنت روز اول پرداخت کنین، و اینکه هزینه املاکو اینا به پای فروشنده س ولی تو بعضی از شهرا و ایالتا نصف میشه که اونم ۱ درصد قیمت خونس.

نکته مهم دیگه ام DTI ئه که درصد بدهی به درامد قبل تکسه، معمولا ایجوری حساب میشه که مینیمم پیمنت همه واما و کردیت کارتایی که داری به علاوه پیمنت وام خونه و هزینه های مربوط به خونه مثل بیمه خونه و hoa تقسیم به درامد ماهانه قبل تکس باید زیر ۴۵ درصد باشه. بانکا معمولا DTI زیر ۴۰ میخوان ولی بعضی لندرای شخصی و موسسات محلی اگه کردیت اسکد خوب باشه تا ۴۹ هم میزارن.

با تشکر از آقای ح. صالح زاده برای ارسال این مطلب به مجموعه Visa4edu

برو بالا